針對薪水不漲、全民物價皆漲的年代裡，一群人一窩蜂的將薪水存在銀行裡；導致Ｍ型社會來臨，窮者恆窮、富者恆富。不想領死薪水、投資創業的人紛紛跑去辦理青年創業貸款，與國家借出一堆錢，卻又因為人員管理不當、導致倒閉、關店大有人在。常常聞投資色變，目前常聽到人家在說投資外幣定存比較好、或是投資房地產比較好，對此，小編對此做了一些分析：

【投資方式一】：同樣用房貸貸出資金做投資這兩種商品，假設資金500萬，房貸利率2.5%

外幣:

以現在較為看好的外幣澳幣來說，一年約5%左右，年利息共13.6萬；而房貸一年利息共6.8萬；算下來一年獲利6.8萬。

房貸:

拿500萬可選擇投資現在最夯的捷運商圈小套房，除了自住外，亦可出租，一個月租金約莫1.3萬，一年賺15.6萬，扣掉房貸利息6.8萬，一年獲利8.8萬；但房地產除了可當包租公婆外，若房子增值還可以在兩年後脫手賺一筆差價的，最少回賺個50萬起跳，所以選擇房地產回本快速利潤又高。

【投資方式二】：另一方面，也有人說如果本身沒有房子，貸款繳款能力也有限，投資資金無法一次那麼大 可用個人信貸投資外幣，而房地產則利用信貸+房貸做辦理。

假設設定月收入4.5萬，銀行個人信貸最高可貸款80萬，年利率最低3.25%(卡友優質專案才可能固定)，分7年，月付金10,661元，年利息約13,646；假設房貸320萬，年利率2.5%，分30年繳款，月付金12,644元，年利息45,059。

外幣:

以信貸貸出80萬，投資外幣-澳幣

以目前較為看好的外幣-澳幣來說，投資一年，一年年息約5%左右，年利息為21,800。

        淨利：21,800-13,646=8154

但必須是卡友優質客戶，才能拿到3.25%的優惠利息，若是信用貸款的利率愈趨近於5%或高於5%的利息，則不適宜投資；故投資不易。

房地產: 

以月收4.5萬的上班族可選擇新北市小套房10坪400萬(房貸貸8成)為例：

【自備款需跟跟銀行辦理信用貸款80萬+房貸320萬】

房貸：

貸320萬，年利率2.5%，分30年繳款，月付金12,644元，年利息45,059。

信用貸款：

貸80萬，年利率最低3.25%(卡友優質專案才可能固定利率)，分7年，月付金10,661，年利息13,646

信貸+房貸一年利息為:45,059+13,646=58,705

淨利:若出租房租約莫1.4萬，一年租金為16.8萬(1.4萬*12個月)，扣除貸款總利息58,705，168000-58705=10.9萬

【分析投資外幣】：

缺點1－獲利低

以上兩種投資方式，不管怎麼看都是投資房地產最為划算，第一種方式若長期看可能會覺得外幣和房地產可能可以相當，但是在國際金融局勢動盪的時間裡，外幣的未來浮動會怎樣你我也不知道，投資外幣只適合短期投資，而我認為未來看好的貨幣是亞洲貨幣，亞洲人口強大以外，可以觀看近幾年的趨勢，台幣已走向穩定並且有增值的趨勢，所以若要用自己的房子貸款拿出資金投資房地產較為划算又有保障；第二種方式投資，這個假設是以最好的條件下去用個人信貸貸款的才有可能到這麼低利率，但是一般來說個人信貸普遍利率約莫6%以上，所以用信貸投資外幣絕對是不划算的，而投資房地產除了可收取穩定租金以外，還可以等待房子增值的時候脫手賺差價的!

缺點2－不活用

外幣定存通常都是三個月為一期、半年一期、或一年一期，都是一筆做辦理，無法另外加碼，死板無法隨心操控，外幣定存的風險還有在於說雖然賺了利差，那匯差是否有划算?；相較於房地產來看就比較多活用.假設500萬買一間房，可以出租出去，每個月收的房租只要大於繳房貸的月付金，就可以馬上賺利差，知道自己一個月多賺多少。如果房子在銀行端有貸款的殘值空間還可以另外帶一筆資金出來做其他短期獲利的投資，不斷地運用資金利滾利。

如果是這樣子的話，目前針對購屋的部份有需要注意什麼事項？

Q.目前台北房價居高不下，在買屋的同時，應該怎麼考量，才能兼顧「可負擔」和「生活、工作方便」？

通常首購族買房主要的考量點應該是：

(1)   交通的便利性。

(2)   將來的轉手性與增值性。

就此來看，台北市的中古屋優於新北市的新屋，新北市的捷運沿線中古屋優於新北市其他新屋。

一般住宅的坪數約30坪左右，出租對象通常是家庭，一旦租金高過35,000元，通常房客就覺得與其租屋不如買屋，因此租金不易拉高，加上房屋總價較高，因此租金報酬率最低，但如果購買三十年的中古屋，花一筆金額將房子多做隔間，則可以提高租金收入、降低租金不易回收的風險。

而小套房及雅房的出租對象，是上班族或學生族群，通常是短期居住，沒有買房子的急迫性，再加上小套房及雅房的坪數低、總價低，故其報酬率相對高，最值得投資；甚至購屋借款利息扣除額，每年可以省下三十萬元所得稅。

        一般首購族都想買新房子、大坪數，往往都買到郊區，交通比較不便的地方，等到要賣，才發現不好賣；因此應該要跳脫思維，寧可買舊公寓、坪數不太大，但地段一定要好，最好距離捷運站不遠，未來增值性才強。

Q：現在要做什麼購屋準備？要如何爭取好的房貸條件？

(1)   準備期間：努力存錢準備頭期款。

(2)   休閒之餘，積極看房子：一方面培養行情的敏銳度，另一方面也可跟仲介培養默契，讓仲介充分了解需求，將來有好的案件才能在第一時間介紹。

     除此之外，為了爭取將來好的貸款條件，必須注意「不要」有「信用卡費遲繳」的紀錄，強烈建議「維持良好的信用記錄」，如果能讓自己成為公務人員或者是500 大上市上櫃公司的員工，也可提升自己的貸款條件，利率的幅度可以再降0.5%左右。

Q：如何挑對房貸，降低利息負擔？

     技巧1：收集原銀行新推出的房貸專案，以及其他銀行的資訊作為談判基礎，只要條件好，至少可以爭取到該銀行最新的優惠方案。

 技巧2：找親朋友好友、代書、或是認識銀行人員、銀行高層……等，可以拿到分期30-40年的期數。

結論：

針對年輕人或無殼蝸牛一族來說，還是先有個房子比較實在踏實，畢竟房價喊漲的速度絕對比各國貨幣升值的速度快很多，就算外幣定存獲利了，到時獲利的錢也不一定能夠買房子了，畢竟現房價是不可能趨於平民化了，也沒辦法回復像以前的數字了，所以可以先看未來有發展性的物件(ex:未來十年的捷運週邊路線)，不然以後物價被炒高或是通膨，你就買不下手了，到時候心有餘而力不足。