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理財情報
老公寓回春 南港年漲兩成最猛

「文林苑」事件已爆發逾1年,都市更新條例修法進度緩慢,使都更案趨於牛步化,不少人皆擔憂其投資光環不再,但據統計,雙北市公寓價格在1年之內最高仍有逾2成的漲幅。

這顯見市場對於都更還是頗有期待,專家分析,都更條例修法腳步雖慢,但都更是條必走之路,長線來看,老公寓變身的增值利益可期,且公寓價格相對便宜、持坪又實在,加上坊間仍有許多都更建案持續推出,增加民眾信心,公寓依舊是置產客與投資客的目光焦點。

都更建案 銷售告捷

近來不少都更建案推出後表現搶眼,如「耕曦」、「中正晏京」等,主因都更建案多位於市中心精華區,平常區內新建案的供給並不多,一有新案登場,自然吸引買方追捧。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,一般來說,買中古公寓除等待都更之外,多數買方還考量公寓為各式產品中價格最低、持坪最實在的選擇,因此公寓客源向來穩定;如今自住客當道,相對便宜的公寓成為主流之選,價格自然上揚。

台灣房屋統計內政部不動產交易實價查詢網價格,發現雙北市主要行政區的公寓價格,除了大同區外,其餘地區在近1年之內皆有1.15~21.5%的漲幅,台北市公寓漲幅前3名分別是21.5%的南港區、11.68%的中山區、10.61%的士林區,新北市漲幅前3名依序是8.29%的汐止區、7.84%的新店區、7.55%的三重區。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析,台北市政府推動的「一坪一坪」老舊公寓都更案,其中2件在南港地區,分別在南港路一段、興東街口,以及向陽路附近的老公寓,使區內對都更期待值高。

南港公寓年漲21.5% 稱霸雙北

加上南港軟體、經貿園區、南港展覽館、捷運藍線及高鐵設站等利多題材的帶動下,都讓南港房市前景可期,公寓價格隨之水漲船高,由實價登錄網觀察,南港區公寓房價由去年8月至12月的每坪38.23萬成長到今年1月到5月的46.45萬,漲幅高達21.5%

黃舒衛表示,南港的都更案有政府政策引導,加上市場時機成熟、生活機能和交通條件變佳,自然有購屋和投資需求,漲幅居冠不意外。

居第2的中山區,有大同大學和長安東路、八德路、光華商場周邊的公寓買盤支撐,士林區則以捷運劍潭站周邊為購屋熱區。

新北市公寓價格以汐止區漲幅8.29%表現最為亮眼,劉志雄分析,台鐵捷運化政策使汐止區的汐科站、樟樹灣站等便利性大增,汐止區緊臨的南港區與內湖區目前房價也是居高不下,在交通利多與比價效應之下,汐止區的公寓價格持續攀升。黃舒衛說,汐止區以台鐵汐止站周邊公寓最熱絡,新店則以捷運大坪林站、新店裕隆城富議題;三重發展較早,以中古社區和公寓為主,當然也有多處都更地。觀望未來,黃舒衛看好北投區公寓,主因北投區捷運沿線有許多都更劃定基地,加上市中心房價過高,北投區相對容易入手,許多自住客、在地客和士林輕移民的購屋需求,且奇岩重劃區議題熱,未來北投區公寓將有一波榮景。

臨路寬、近捷運 投資首選

若想買老公寓等都更,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議,最好選擇周邊屋齡相近、臨路寬近捷運、土地持份大的標的,住戶少、共識高也是都更成功的關鍵。除了位於房價較高的區域外,若標的能出租開創固定收益,則更理想。如果同樣的客觀條件,商業用地會比住宅用地值錢,也會有比較好的都更分回條件。

近來都更修法擺盪不定,台北市有許多建商因都更執行和土地取得困難,只好到外縣市尋找素地,中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明說,都更修法草案中有不少條文不利於都更的推動,如建商希望協議合建和權利變換都能同樣減免稅捐,但目前修法協議合建僅減去40%並不能如權利變換全免,為促進都市更新持續前進,政府應該在稅捐上鼓勵民眾百分之百同意,不須經由權利變換,可節省至少2~3年的行政流程。

另外,于俊明說,修法草案提及,都更審議中的案子政府可要求重新做公開展覽,將會喪失都更的安定性,讓更新案不確定性風險大增,且修改導向將估價師的選擇改為抽籤制,這連估價師公會都反對,不但不信任估價師,面對不確定的估值,對於都市更新投入將降更低,不確定因素增高。

于俊明指出,現在都更修法版本太多,修法時程不確定,為了居住安全與品質,政府應讓都更風險降低、加速行政程序,建商當然會積極配合,無關房價,關乎居住與防災的民生基本問題,都市更新是必定要走的路。

資料來源:自由時報 – 2013年8月10 上午6:12 記者葉思含/專題報導、攝影

 


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